Filtraciones desde elementos comunes: responsabilidad de la Comunidad y del propietario afectado
Las filtraciones de agua procedentes de elementos comunes (cubiertas, terrazas, bajantes, patios) constituyen una de las principales fuentes de litigiosidad en el régimen de propiedad horizontal. Determinar la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios y la vía procesal adecuada es esencial para el éxito de la reclamación.
I. Marco normativo El régimen básico se encuentra en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH): - Art. 9.1.f): obliga a los propietarios a permitir las reparaciones necesarias en los elementos comunes. - Art. 10.1.a): impone a la comunidad el deber de ejecutar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble. - Art. 21 LPH: prevé la acción de cesación y reclamación de daños y perjuicios. En el Código Civil, los arts. 1902 y 1907 establecen la responsabilidad extracontractual por daños causados por la ruina o mal estado de edificios.
II. Legitimación y acciones posibles El propietario afectado puede ejercitar:
1. Acción de cesación y reparación frente a la Comunidad para que realice las obras necesarias (art. 10 LPH). 2. Acción indemnizatoria por los daños ya producidos en su vivienda (art. 1902 CC). 3. Acciones acumuladas: solicitar en la misma demanda la condena a ejecutar obras y a indemnizar daños.
III. Prueba de causalidad y pericial técnica La carga de la prueba corresponde al actor (art. 217 LEC). Es fundamental: - Informe pericial técnico que identifique el origen exacto de la filtración y la relación causal con el daño. - Reportaje fotográfico y actas notariales si procede.
Presupuestos de reparación para cuantificar el daño.
IV. Jurisprudencia relevante STS 80/2024, de 23 de enero
(ECLI:ES:TS:2024:171) “El hecho de que la terraza tenga uso privativo no excluye su condición de elemento común en lo que afecta a la función de cubierta del edificio, siendo la comunidad responsable de su conservación.”
STS 273/2013, de 24 de abril (ECLI:ES:TS:2013:2162) “La obligación de mantener en buen estado la tela asfáltica y demás elementos de impermeabilización de la cubierta corresponde a la comunidad, por tratarse de elementos comunes.”
STS 402/2012, de 18 de junio (ECLI:ES:TS:2012:5771) “Deben diferenciarse los elementos comunes por naturaleza, que nunca pierden tal carácter (cubierta, forjado, estructura), de los que lo son por destino o acuerdo, cuya desafectación podría ser posible.”
V. Medidas cautelares La LEC (arts. 721 y ss.) permite solicitar medidas cautelares para asegurar la efectividad de la sentencia, como la ejecución urgente de obras para evitar que el daño se agrave.
VI. Conclusiones prácticas - La Comunidad de Propietarios responde de las filtraciones procedentes de elementos comunes, incluso de uso privativo. Es esencial contar con una pericial concluyente que determine el origen del daño. - Es viable acumular en una misma demanda la acción de condena a reparar y la acción de indemnización de daños. - La jurisprudencia más reciente refuerza esta responsabilidad y facilita la reclamación del propietario afectado.
