La falta de actuación de las Administraciones en materia de disciplina urbanística, especialmente cuando existen resoluciones firmes de restauración de la legalidad, puede generar responsabilidad patrimonial si se acredita un daño efectivo y antijurídico. I. Marco normativo - Art. 29 LJCA: permite interponer recurso contencioso-administrativo frente a la inactividad de la Administración. - Art. 32 LJCA: regula la responsabilidad patrimonial de las Administraciones por daños que el particular no tenga el deber jurídico de soportar. - Arts. 108 y ss. TRLSRU: obligan a las Administraciones a adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística. - Art. 67 Ley 39/2015: plazo de prescripción de la acción de responsabilidad patrimonial: un año desde que se produzca el hecho o desde que se manifieste su efecto lesivo. II. Procedimiento 1. Requerimiento previo a la Administración para que ejecute la resolución o actúe en disciplina urbanística. 2. Si no actúa en plazo, recurso por inactividad ante la jurisdicción contencioso-administrativa (art. 29 LJCA). 3. Si del incumplimiento resulta un daño, puede interponerse reclamación de responsabilidad patrimonial y, en su caso, demanda contenciosa (art. 32 LJCA). III. Jurisprudencia relevante STS, 8 de marzo de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:860): “El cauce del art. 29 LJCA es el idóneo para obligar a la Administración a actuar cuando existe un deber legal expreso de hacerlo.” STS 162/2022, de 9 de febrero (ECLI:ES:TS:2022:481): “No concurren causas que justifiquen la imposibilidad material de ejecución”, ordenando la demolición en el caso de la Isla de Valdecañas. STS 1160/2021, de 22 de septiembre (RJ 2021/4449): “El dies a quo del plazo de prescripción de la responsabilidad patrimonial derivada de la nulidad de licencia con demolición deberá atender a las circunstancias del caso, especialmente a la notificación y conocimiento del interesado.” STS, 23 de diciembre de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:4850): “A efectos de caducidad, es suficiente y bastante un único intento de notificación dentro del plazo máximo, siempre que cumpla los requisitos legales.” IV. Requisitos para indemnización - Daño efectivo, evaluable e individualizado. - Antijuridicidad: que el administrado no tenga el deber de soportarlo. - Nexo causal entre la inactividad y el daño. - Reclamación dentro de plazo (1 año desde manifestación del daño). V. Doctrina Jurídica Aplicable La doctrina coincide en que la inactividad administrativa en disciplina urbanística compromete principios de legalidad y eficacia (art. 103 CE). El incumplimiento de la Administración no puede dejar sin efecto el derecho de los particulares a la tutela judicial efectiva (art. 24 CE), debiendo garantizarse la ejecución forzosa de los actos firmes (arts. 98 y ss. Ley 39/2015). VI. Conclusión La vía del recurso por inactividad y la reclamación de responsabilidad patrimonial son herramientas eficaces para forzar la actuación administrativa y obtener reparación de los perjuicios derivados de la pasividad municipal en la restauración de la legalidad urbanística.
Las filtraciones de agua procedentes de elementos comunes (cubiertas, terrazas, bajantes, patios) constituyen una de las principales fuentes de litigiosidad en el régimen de propiedad horizontal. Determinar la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios y la vía procesal adecuada es esencial para el éxito de la reclamación. I. Marco normativo El régimen básico se encuentra en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH): - Art. 9.1.f): obliga a los propietarios a permitir las reparaciones necesarias en los elementos comunes. - Art. 10.1.a): impone a la comunidad el deber de ejecutar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble. - Art. 21 LPH: prevé la acción de cesación y reclamación de daños y perjuicios. En el Código Civil, los arts. 1902 y 1907 establecen la responsabilidad extracontractual por daños causados por la ruina o mal estado de edificios. II. Legitimación y acciones posibles El propietario afectado puede ejercitar: 1. Acción de cesación y reparación frente a la Comunidad para que realice las obras necesarias (art. 10 LPH). 2. Acción indemnizatoria por los daños ya producidos en su vivienda (art. 1902 CC). 3. Acciones acumuladas: solicitar en la misma demanda la condena a ejecutar obras y a indemnizar daños. III. Prueba de causalidad y pericial técnica La carga de la prueba corresponde al actor (art. 217 LEC). Es fundamental: - Informe pericial técnico que identifique el origen exacto de la filtración y la relación causal con el daño. - Reportaje fotográfico y actas notariales si procede. Presupuestos de reparación para cuantificar el daño. IV. Jurisprudencia relevante STS 80/2024, de 23 de enero (ECLI:ES:TS:2024:171) “El hecho de que la terraza tenga uso privativo no excluye su condición de elemento común en lo que afecta a la función de cubierta del edificio, siendo la comunidad responsable de su conservación.” STS 273/2013, de 24 de abril (ECLI:ES:TS:2013:2162) “La obligación de mantener en buen estado la tela asfáltica y demás elementos de impermeabilización de la cubierta corresponde a la comunidad, por tratarse de elementos comunes.” STS 402/2012, de 18 de junio (ECLI:ES:TS:2012:5771) “Deben diferenciarse los elementos comunes por naturaleza, que nunca pierden tal carácter (cubierta, forjado, estructura), de los que lo son por destino o acuerdo, cuya desafectación podría ser posible.” V. Medidas cautelares La LEC (arts. 721 y ss.) permite solicitar medidas cautelares para asegurar la efectividad de la sentencia, como la ejecución urgente de obras para evitar que el daño se agrave. VI. Conclusiones prácticas - La Comunidad de Propietarios responde de las filtraciones procedentes de elementos comunes, incluso de uso privativo. Es esencial contar con una pericial concluyente que determine el origen del daño. - Es viable acumular en una misma demanda la acción de condena a reparar y la acción de indemnización de daños. - La jurisprudencia más reciente refuerza esta responsabilidad y facilita la reclamación del propietario afectado.
Las tarjetas revolving se han convertido en los últimos años en un problema para miles de consumidores en España. Se trata de un producto financiero que, bajo la apariencia de una tarjeta de crédito convencional, esconde un sistema de amortización que genera una deuda casi interminable para el usuario. En este artículo explicamos qué son, por qué muchas de sus cláusulas han sido declaradas abusivas por los tribunales y cómo puedes reclamar la devolución de lo pagado de más. ¿Qué es una tarjeta revolving? Una tarjeta revolving permite realizar compras y disponer de efectivo como cualquier tarjeta de crédito. La diferencia es que el pago no se hace a fin de mes, sino que la deuda se va devolviendo en cuotas fijas mensuales muy pequeñas . El problema surge porque, mientras se pagan esas cuotas bajas, el interés aplicado suele superar el 20 % TAE . Esto provoca que la mayor parte de la cuota se destine a pagar intereses y no capital, generando una espiral de endeudamiento que puede durar años. Jurisprudencia del Tribunal Supremo El Tribunal Supremo , en su sentencia de 4 de marzo de 2020 (ECLI:ES:TS:2020:600) , declaró usurario un contrato de tarjeta revolving con un interés del 26,82 % TAE, aplicando la Ley de Represión de la Usura de 1908 . El Alto Tribunal estableció que: “Un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso debe considerarse usurario” . Esto significa que, si tu tarjeta aplica intereses muy por encima de los normales del mercado, puede declararse nula por usura , con obligación para la entidad de devolverte todo lo que hayas pagado en exceso. Cómo reclamar una tarjeta revolving Revisión del contrato : analizar el interés TAE y las cláusulas de amortización. Reclamación extrajudicial : presentar escrito a la entidad solicitando la nulidad por usura o abusividad. Demanda judicial : si la entidad no responde o rechaza la reclamación, se interpone demanda ante el Tribunal de Primera Instancia competente. ¿Qué puedes conseguir? La nulidad del contrato de la tarjeta revolving. La devolución de todos los intereses pagados en exceso. En algunos casos, incluso que solo tengas que devolver el capital efectivamente prestado, sin intereses. Conclusión Si tienes una tarjeta revolving, es muy probable que estés pagando intereses abusivos. La jurisprudencia está dando la razón a los consumidores y es posible reclamar con altas probabilidades de éxito. En el Bufete Catalá Rubio & Henry , especialistas en derecho civil y bancario, te ayudamos a revisar tu caso y reclamar lo que te corresponde. 📍 Dirección: Calle Sánchez Vera, 10 – 2º D 16002 Cuenca (Cuenca) 📞 Teléfono: 666073313 📧 Email: manuelcatalarubio@gmail.com